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Mr.リビンマッチが解説:不動産業界でのキャリアップとオススメ転職サイト

「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・不動産業界転職人材」今回は「不動産業界でのキャリアップとオススメ転職サイトを紹介!」です。

この記事にたどり着いた方は、「不動産業界に転職をしたら、どのようにキャリアップしていけるのだろう…」「今の不動産営業の知識を活かして働きたい…」と思っているのではないでしょうか?不動産業界で働く際、どのようなキャリアを築いていくことができるのでしょうか?ここでは、不動産業界のキャリアップの仕方とオススメの転職サイトを紹介していきます。

不動産業界でのキャリアアッププランについて

不動産業界に転職を検討している人の中には、確実にキャリアを積み上げていきたいと未来を思い描いている人もいるでしょう。ここでは、不動産業界に転職をする際に、少しずつキャリアアップしていく方法を紹介していきます。

キャリアアップ①:仲介の営業スキルをつける

不動産会社は、それぞれ業務が異なります。賃貸・売買・投資などの不動産会社がありますね。しかし、不動産会社と聞いて親近感が湧くのは「仲介業務」ではないでしょうか?仲介業務は、売主様と買主様の双方の条件を調整するスキルが求められます。また、新築物件の売買であれば建築に関する知識や開発許可などの専門知識が必要になってきます。また、住宅ローンや火災保険などの実務も必要になってくるでしょう。仲介の不動産営業をしている人の中には、ファイナンシャルプランナーの資格を保有している人も多くいるのです。このように、まずは仲介の営業をして、さまざまな不動産に関する知識を身につけることがキャリアアップに繋がります。

キャリアアップ②:独立・起業をめざす

不動産業界の大きな特徴として、不動産会社を起業している人は比較的若い人も多くいます。他の業界では、起業をしようと考えた際に初期投資に高額な費用が発生してしまうことがありますが、不動産会社に初期費用はかかりません。また、不動産仲介業の中心は人脈と情報です。これまでの仕事で培ったものがあれば、誰でもはじめることができるのです。そのため、あまり資金を持っていない若者も不動産経営をしています。成功をしている人は、人脈づくりを何よりも大切にしています。

キャリアップ③:チームプレイで活躍をする

独立起業は不安だけれど、不動産業界で活躍したいという人もいるでしょう。しかし、独立起業だけがキャリアアップ方法ではありません。広大な土地を買収して、テーマパークを開発する仕事や再開発事業など、大きな規模の土地売買を手掛ける方向へいくのもキャリアップです。実際に、不動産売買の営業をしていた人の中で、再開発事業に興味を持ち、転職をする方は少なくありません。

補足:仕事で得た知識は、自分の生活にも活用することができる

不動産の知識は、自分の生活でも活かせることが山ほどあります。自分が家を購入するときに「物件評価額」が上がるのか下がるのか見極めることができたり、変形地などのお得な土地を購入して安い金額で家を建てることができたりします。また、お客さまのライフプランを計画していくので、お金の管理能力も身につくでしょう。このように、不動産業界で学んだことは、生活に生かすことができます。

キャリアアップできる不動産業界の求人ある転職サイト

不動産業で働くと、さまざまなキャリアップ方法があることは理解していただけましたよね。そして、不動産業界に転職をしたいと実際に思っている人もいるでしょう。不動産業界でキャリアアップしたい方や、これからキャリアップを目指してコツコツ努力していきたいと考えている方にオススメの転職サイトを紹介していきます。

オススメの転職サイト①:doda

dodaは、転職サイトと転職エージェントの2つを運営している業界大手です。転職サイトの求人数も豊富に取り揃えています。また、スカウトサービスの機能がついているので、自分から求人検索をするだけではなくて、企業側からもアプローチされるのでマッチング率が高まるでしょう。「希望していなかったけど、何かよいかも」というような企業との出会いもdodaなら見つけることができます。また、dodaは業種別や職種別の専門サイトを保有しているので、不動産に特化した求人情報も見ることができるのです。

1.dodaがオススメな理由

dodaの転職サイトには「キーワード検索」があります。こちらに「不動産 キャリアップ」と検索をすると、キャリアップを検討している人に向いている不動産会社の求人が出てきます。キャリアアップできる不動産会社の求人件数は約1,000件にもなるので、理想とする仕事を見つけることができるでしょう。営業統括本部の仕事や、商業施設の企画などの土地開発の仕事など、キャリアップに最適な案件が豊富に取り扱われています。

オススメの転職サイト②:リクナビNEXT

リクナビNEXTの魅力は、掲載求人数が圧倒的に多いことです。新着・更新求人は毎週2,000件以上にものぼります。「他の転職サイトに、こんな求人情報はなかった」と思えるような求人情報も探し出すことができるのです。また、上場企業から中小企業、ベンチャー企業までさまざまな求人情報が掲載されています。業種や職種のレパートリーも幅広いので、「不動産会社でこのように働きたい!」という願いを実現してくれる不動産会社と巡り合えるでしょう。

1.リクナビNEXTがオススメな理由

リクナビNEXTでは、さまざまな職種で検索することが可能です。不動産業界に転職を検討している場合は、「営業」と「専門職(金融・不動産)」が検索軸で利用することができるでしょう。まず、営業職としてキャリアを身に着けたいと考えている人は「営業」の検索を利用して、キャリアアップを実現したいという人は「専門職」の検索を利用してもよいでしょう。リクナビNEXTは、ご自身の希望に合わせた職探しが簡単にできるところが優れています。

オススメの転職サイト③:en転職

en転職の魅力は、会社の情報が詳しくわかることです。他の転職サイトでは見ることができない動画の情報も求人情報に掲載されており、職場の雰囲気やどのような人が働いているのかなどを見ることができます。また、他の転職サイトよりも求人掲載数は落ちてしまいますが、不動産個人営業・不動産法人営業などの情報が掲載されています。

1.en転職がオススメな理由

en転職がオススメな理由は、その企業の評価を見ることができるという点です。その会社で働いている人の平均年収や福利厚生などの充実度。また、従業員が感じている企業の将来性などを読むことができます。転職は人生を大きく変えます。だから、このような情報を閲覧できるのは大きいでしょう。

不動産業界は、キャリアップの道がたくさん用意されている

不動産業界はキャリアップの方法がたくさんあることは理解できたでしょうか?他の業界と比較すると、若い人でも独立・起業できるという点も大きな魅力でしょう。独立・起業を目指さなくても、商業施設などの土地開発など、さまざまな方面にキャリアップすることは可能です。不動産業界で働いて得た知識は、自分の生活にも生かすことができます。

「不動産業界は、ガッツさえあれば!」と言われやすく、誰でも簡単にできる仕事だと捉えられていますが、とても奥が深い業界なのです。不動産会社に転職する際は、キャリアップができそうな企業の求人を転職サイトで見つけましょう。

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Mr.リビンマッチが解説:不動産業界に転職するメリットとデメリット

「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・不動産業界転職人材」今回は「不動産業界に転職するメリットとデメリットを解説します!」です。

業務内容が多彩な不動産業界ですが、取り扱う商品が高額になるケースもあるため、やりがいのある業種として転職先に考えている方も多いのではないでしょうか。

ここでは、不動産業界への転職時に押さえておきたいポイントや、メリット、デメリットを解説します。給与や勤務形態などに不安があるという方も、ぜひ参考にしてください。

不動産業界の業務内容

転職活動の前に、改めて不動産業界の業務内容をみていきましょう。業務は4つに分類することができます。

不動産開発

不動産の開発とは、要約すると「街を作っていく」ということです。一般的に「不動産デベロッパー」と呼ばれている会社は、2つのステップに分けて街づくりをしていきます。

まずは、事業用の用地を取得するところから始めます。大規模マンションや複合施設、商業施設などに適した土地を、あらゆる情報網を駆使して検討します。

街づくりに適した土地が見つかった場合には、持ち主の地権者と交渉していきます。このように、「土地探し」と「地権者との交渉」を繰り返して、最適な土地を確保します。

2つ目のステップは、企画開発です。ここでは、土地の歴史や環境などを調査して、コンセプトなどを立案していきます。企画立案が完成すれば、実現のために、建物の設計図やデザインを設計士などと協力しながら検討していきます。すべてが決定すれば、計画に基づいた工事を建設会社が行うという流れです。

デベロッパーは工事をしませんが、プロジェクトや品質などの進捗情報を常にマネジメントしていくという大事な仕事があります。

流通

不動産物件のオーナーと顧客を結んでいく仕事です。オーナーの「売却したい」「貸したい」といった要望と、個人の「買いたい」「借りたい」といった希望をそれぞれ調整、交渉を行いながら、契約を成立させていきます。

なお、流通の仕事には「販売代理」も含まれます。これは、売却を希望するオーナーに代わって不動産の販売を行う営業活動です。このほか、物件の査定や広告宣伝などの業務も行います。

不動産管理

マンションなどのオーナー、または管理組合からの委託を受けて、管理経営業務や建物の保全などを行います。賃貸物件であれば、家賃の回収や入居者の対応も行い、分譲マンションでは、清掃や設備の補修など、総合的な管理も実施します。

不動産のオーナーは全員が経営のノウハウを持っているとは限りません。経営の知識や経験が少ない場合は、管理会社を利用するケースも多くなります。

不動産投資

投資運用会社が出資を募り、集まったお金を資本金にして、投資の事業を進めます。不動産への投資は基本的に高額で難しいため、出資額を抑えてリスクを分散させるためのREIT(リート)と呼ばれる投資信託もあります。

不動産業界転職のメリットとデメリット

転職を成功させるためにも、不動産業界ならではのメリットやデメリットをしっかりと確認しておきましょう。

不動産業界転職のメリット

転職によるメリットを、いくつかに分けて考察してみます。

達成感を得られる

取引金額の大きさは不動産業界ならではといえるでしょう。人生を左右するような大事な決断に立ち会えるのも、この業界の特徴ではないでしょうか。自分が取り扱っている物件を無事に販売できれば、その達成感は、大きなものになるでしょう。

実力が評価される

基本的に、不動産業界は実力主義といわれています。そのため、年齢や経験に関係なく、成果を出せば評価され、出世の可能性も高まります。若くても仕事で成果を出したい、出世したいという願望がある方には適した業界です。

未経験でもチャレンジできる業務がある

賃貸管理は未経験者が取り組みやすい業務です。人生において物件の売買を経験する機会は多くありませんが、賃貸であれば引越しなどで関わった経験があるはずです。売買に比べれば業務内容も理解しやすく、業務に慣れるまでの時間も短くて済むでしょう。

不動産業界転職のデメリット

扱う商品が高額なため、景気の良し悪しに左右されるのは大きなデメリットです。取引案件が減れば収益が落ち込み、給与に関わってくる可能性もあります。

さらに、数千万円、場合によっては数億円といった物件を扱うため、契約までの期間が長期にわたるケースも少なくありません。高額物件を取り扱っているというストレスに加え、契約が不成立だった場合のプレッシャーも大きいでしょう。

不動産業界の勤務形態や給与は?

給与や勤務形態も、転職では重要な要素です。今の仕事と比較して検討する必要もあります。

業務内容別給与

実績を積めば昇給や昇格がスピーディーに進む可能性もある不動産業界ですが、基本的な給与や勤務形態は、どのようになっているのでしょうか。

不動産業界の給与を業務内容別にみてみましょう。

全体平均年収 男性 女性
不動産仲介 394万円 425万円 341万円
不動産金融 496万円 528万円 432万円
不動産管理 426万円 474万円 343万円
デベロッパー 466万円 508万円 375万円

出典「転職サービスdoda」

大変魅力的な年収の不動産業界ですが、この年収には歩合制が関係しているという事実は忘れないようにしましょう。一般的な不動産業界の求人広告では、「月給28万円(固定)+歩合」などとなっているケースが散見されます。

このような給与体系は、不動産業界の特徴といえるでしょう。給与は転職の重要な要素となるので、不明な点があれば、面接時などにしっかりと確認しておきましょう。

・資格があると転職活動が有利になることも?
資格がなくても転職に悪影響を及ぼすような業界ではありませんが、不動産業界に関連する資格を取得しておくことで、有利に転職活動を進めることが可能になるでしょう。

宅地建物取引士 
重要事項説明書や、37条書面に記名、押印できるのは宅地建物取引士だけです。また、宅地建物取引業者は、事務所に「従事者の5分の1以上」の宅地建物取引士を設置することが義務付けられています。

管理業務主任者
通常、管理組合の役員は居住者から選ばれますが、「やりたくない」と誰もが思う仕事でもあります。そのため、業務を管理会社に委託している管理組合は珍しくありません。管理業務主任者は、管理組合などに対して、委託契約内容の重要事項を説明できる国家資格です。管理の委託契約を交わすうえでは欠かせない、重要な資格といえるでしょう。

不動産鑑定士
基準地価格や固定資産税の評価を行います。難易度の高い国家資格です。土地の査定額ではなく「評価額」を算出する仕事のため、土地を最大限に有効活用した場合の鑑定評価をする必要があります。

これらの資格があれば、転職活動時の武器になるでしょう。中には、転職後に資格取得を支援してくれるような企業もあります。

勤務形態

配属された部署や業務内容によっても異なりますが、例えば、賃貸物件や個人向け不動産売買を取り扱う業務の場合には、基本的に平日が休みで土日は出勤となります。

引越しなどで利用する機会の多い、いわゆる「街の不動産屋」は、土日休みの顧客に合わせて営業するため、このような勤務形態が一般的です。

なお、法人を対象としている業務や部署の場合には、土日が休みになるケースがほとんどです。

業界の現状と未来

2020年の東京オリンピックに向けた需要の高まりが注目されるところですが、今後進むとされている日本の人口減少に伴い、海外に向けた戦略も必要となってくるでしょう。

日本国内のみならず、海外事業に関わる英語力などの才能があれば、転職にも有利に働く可能性は高くなるはずです。

納得のいく転職活動を!

転職の成否は、人生を大きく左右します。やる気や憧れだけで転職を決意する前に、給与や業務内容など現実的な問題をしっかり確認して、悔いのない転職活動をしていきましょう。

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Mr.リビンマッチが解説:不動産業界へ転職するには転職エージェントがおすすめ?

「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・不動産業界転職人材」今回は「不動産業界へ転職するには転職エージェントがおすすめ?」です。

この記事を読んでいる人の中には不動産業界に興味があって転職を考えている人もいるのではないでしょうか。転職を行うとなると、求人を探して応募し、日程調整、面接、履歴書作成などやることはたくさんあります。しかし、これらのことをサポートしてくれるサービスがあります。それが転職エージェントです。転職希望者一人ひとりに寄り添いその人のことを考えたサポートを行ってくれる転職エージェントは非常に心強い存在となります。今回はそんな転職エージェントがどういったものなのか紹介します。

転職エージェントとは

概要

転職エージェントとは、簡単にいうと人材紹介サービスのひとつです。求職者がエージェントのサービスに登録するとさまざまなサポートを受けられます。
近年ではライフスタイルや働き方に対する考え方が多様化していることもあって、転職を希望する人のニーズもより複雑なものになっています。そういった背景もあって転職時にサポートが受けられること求職者にとってはもちろん、企業側にとっても非常に役に立ちます。
では、どういったサポートが受けられるのかというと以下のようなものとなります。

・キャリアアドバイザーとの面談
・求人の紹介
・非公開求人にも応募できる
・職務経歴書の添削や面接対策
・面接日程の調整
・給与の条件交渉

転職エージェントでは利用者一人ひとりに対してキャリアアドバイザーと呼ばれるさまざまなサポートを行ってくれる人がつきます。転職希望者はこのアドバイザーと2人3脚で転職を目指していくのです。アドバイザーは本人の希望に沿った求人を紹介してくれ、なかには転職サイトには掲載されていないような非公開求人なども含まれています。また、転職時に必要となる職務経歴書の添削や実際の面接対策などのほか、企業との面接日程の調整まで幅広くサポートを行ってくれます。
転職を一人で行うのは大変そう、と思っている人にとっては非常に役に立つサービスです。特に転職が初めての人にとっては転職に関するさまざまな不安を解消してくれるでしょう。

転職エージェントの仕組み

転職に関するさまざまなサービスが受けられる転職エージェントですが、サービスは基本的にすべて無料で受けられます。
手厚いサポートが無料というと驚くかもしれませんが、これにはある仕組みがあります。
それは、転職エージェントは求人を出している企業からお金をもらっているということです。求人を出す企業は転職エージェントを通して採用が成功した場合に成功報酬として転職エージェントにお金を支払う仕組みになっているため、利用者側にはお金を負担する必要がありません。
同じ転職でも転職サイトを利用するとなると企業側は採用の成否に関わらずサイトへの掲載費用がかかってしまいますが、転職エージェントの場合採用が成功しなければ費用負担は発生しないのです。
そのほかにも以下のようなメリットが企業側にはあります。

・採用業務の負担軽減
・求人を他社に知られない
・経験者を採用できる

企業側は基本的に転職エージェントに求人を登録すると、あとはエージェントで進めてくれ、面接などを行うだけなので採用活動にかかる負担を大きく軽減することができます。
また、非公開求人で採用することもできるので重要なポストなどの求人情報を他社に知られる心配がありません。
そして、アドバイザーが判断したうえで転職希望者に求人を紹介するため、採用者を採用することができ、企業と全く合わない人が面接に来ることはありません。
ちなみに転職エージェントに対して、転職サイトには以下のような特徴があります。

・求人情報を多数掲載
・利用者が自らサイトに公開されている求人から探して応募する
・職務経歴書などを登録しておくと企業からスカウトがくる場合も
・面接日調整や給与の交渉を自分で行う

転職エージェントと転職サイトはどちらがよくて、どちらが悪いというものではなく、自分にあったものを選ぶことが大切です。

転職エージェントのメリット・デメリット

転職エージェントを利用する場合メリットもあればデメリットもあります。どういったものがあるのか確認していきましょう。
まずメリットとしては以下のようなものがあります。

・利用料無料
・非公開求人にも応募可能、
・自分に合った企業が見つかりやすい
・良き相談相手になる

すでに説明しているものもありますが、アドバイザーは利用者の適性を考えたうえで求人を紹介してくれるため、自分にあった条件の企業が見つかりやすくなります。また転職全体に対する不安を相談できる相談相手になるのも大きなメリットです。

一方でデメリットとしては以下のようなものが挙げられます。

・転職したい業種が決まっていない人には向いていない
・自分で求人を探したい人には向いていない
・担当エージェントとの相性

どの業界に転職したいのかわからないから、いろんな求人を見てみたいという人には転職エージェントの形態は向いていないと言えます。
また、担当してくれるアドバイザーとの合う・合わないといった点も場合によってはデメリットになります。

不動産業界への転職時のポイント

志望動機と転職理由

エージェントを利用してもアドバイスを受けることはできますが、転職活動を行うときは志望動機と転職理由をはっきりとさせることが重要です。
例えば転職理由としては仕事内容や給料に対する不満を理由とするのではなく、キャリアアップやさらなる成長を求めるなど前向きな理由とすることが重要です。
また、応募する企業に対する志望動機も、どの会社にも通用する内容だと採用担当者にとって魅力的に映らないため、なぜ、その企業なのか、競合他社との違いや自分の経験などを踏まえながらより具体的にしなければいけません。

自分の強み

転職理由、志望動機を考えるうえで大切になるのが自分の経験です。これまでどういった仕事に取り組んできて、何ができて、どういった点を強みとしているのか、スキルをはっきりとさせましょう。
それを踏まえたうえで自分のスキルで転職先の会社でどういった貢献ができるのかといった点に言及できると採用担当者も採用後の姿をイメージしやすくなります。

不動産業界への転職で利用できるエージェントは?

最後に不動産業界へ転職する場合にどういった転職エージェントがあるのか紹介します。

不動産業界 専門のエージェント

まずは、不動産業界への転職を専門としているエージェントです。不動産業界に特化しているので、業界に対する専門知識やノウハウを十分に備えているのが特徴です。
一方で扱う求人は不動産業界のみなので総合的に扱うエージェントよりも求人数は少なくなります。

不動産業界を専門としているエージェントとしては例えば、スラッシュ株式会社が運営する「不動産キャリアエージェント」があります。求人に関しては不動産業界以外のものは一切扱っておらず、職種も仲介から事務、施工管理など多岐に渡ります。

通常のエージェント

不動産業界を含めさまざまな業界の求人を扱っているエージェントです。不動産以外の求人も扱うため、選択肢の幅は広がる可能性があります。
代表的なものとしてはリクルートキャリアが運営する「リクルートエージェント」、株式会社パソナが運営する「パソナキャリア」などがあります。どちらも求人数が万単位で存在しているほか、大手ということで実績もノウハウも十分です。

不動産業界を得意としているアドバイザーがいる

エンジャパンが運営する「エンエージェント」では、不動産業界を専門としているアドバイザー(エンエージェントではキャリアパートナーと呼ぶ)が多数います。また、キャリアパートナーのプロフィールも詳細に記載されているので利用にあたって安心することができます。

不動産業界への転職は転職エージェントも選択肢の1つ

今回は不動産業界への転職を希望する人向けに転職エージェントについて紹介してきました。転職エージェントを利用することで手厚いサポートが無料で受けられます。また非公開求人も多数扱うため、転職サイトでは見つからない自分にあった企業が見つかる可能性もあります。不動産業界へ転職するということが決まっているのであれば転職ーエジェントを利用してみてはいかがでしょうか。

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Mr.リビンマッチが解説:不動産業界に転職するために有利な資格!

「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・不動産業界転職人材」今回は「不動産業界で転職するために有利な資格はこれ!」です。

不動産業界の転職は資格を持っていることが有利です。扱っているものが法的な拘束を持つものであることが第一の理由ですが、同時にある一定以上の資格保持者が事務所に在籍していることが義務付けられているためです。

ここでは、不動産業界への転職を目指す場合にどのような資格があり、どれが有利なのかを紹介します。

難関だけど転職可能性が広がる資格4選

転職の場合は即戦力を求められますから、資格を持っていた方が有利です。ここではじっくりと年間計画を立てて取得したい資格を紹介します。独立したいときにも有利なので頑張って勉強しましょう。

宅地建物取引士

不動産業界ではマンション販売、賃貸紹介など。色々な分野の企業がありますが、どのような業種であれ不動産業界にてもっとも有利とされているのが、宅建と短縮して呼ばれている「宅地建物取引士」の資格です。

基本的に不動産業を営んでいる場合、正社員5人につき1人の宅地建物取引士を常勤させることを国土交通省は義務付けしています。そのため、大きな不動産業の企業ほど宅地建物取引士の需要が大きいのです。

売買契約時に重要事項説明、重要事項説明をした後に重要事項説明書に押印、記名、及び、契約をしたこと全てを記載した書面への押印、記名は、宅地建物取引士の資格を持つ人しかできません。

宅地建物取引士の試験は、誰でも受けられる試験です。受験制限は学歴や年齢など全くありません。年に一度10月第3日曜日に実施されます。合格率は、平均約15%です。独学または通信教育で、取得している人がたくさんいます。

ファイナンシャルプランナー(FP)

「ファイナンシャル」は財政上の、金融に関するなどお金に関することを意味する言葉。プランナーはプランを作る人という意味で、生活に関わるお金についてどのように運用するかなど、つまりライフプランや資金運用、税制、年金などに関して習熟しているとされる資格です。特に新築マンションなどを販売するときに、ファイナンシャルプランナーとして説明すると、説得性があり信頼されます。つまり、ファイナンシャルプランナーの資格は金融業界のみではなく、不動産業でも需要があるのです。

ファイナンシャルプランナーの資格は、国家資格試験であるFP技能士資格(1〜3級)、「日本FP協会」が認定する「CFP資格」と「AFP資格」があります。 ファイナンシャルプランナー資格として、最も権威があると同時に難易度が高い資格が「CFP資格」です。CFP資格は世界24カ国で国際資格として認定されています。国家資格のFP技能士は、就職に有利になる資格は2級以上です。

不動産鑑定士

不動産鑑定士(ふどうさんかんていし)は、不動産を鑑定し、価値判断をする資格を持った人です。この土地の評価により、土地利用などのコンサルティングもします。この資格は国家資格で、司法試験、公認会計士と共に最も難しい国家資格試験のうちのひとつです。不動産鑑定士の試験には、789人が受験して117人が合格しました。合格率は15%です。

宅地建物取引士と同じ合格率ですが、気軽に受ける人が多い宅地建物取引士とは異なります。不動産鑑定士は難関とされていることもあり、準備や用意をした人たちが受験をする傾向があります。同じ合格率だからといって難易度が同じわけではありません。

不動産鑑定士は、新築物件でも中古物件でも需要があり、人数も少ないので転職に有利な資格です。しかし、募集は都市部を中心としているので、地元で仕事をしたい人には難しいかもしれません。ただし、独立して仕事をこなすことは可能です。

土地家屋調査士

土地家屋調査士の仕事は、不動産の情報を正確に登記簿に記録して、不動産取引でトラブルが起きないようにすることです。法的部分が強い仕事で、法務省によって資格試験を実施しています。家やマンションを新築したときに、登記に情報を加えるのは土地家屋調査士のみ。独立して開業することも可能です。

受験資格は、年齢・学歴など全く制限がありません。測量士、測量士補、1級および2級建築士の資格を持っている人は午前中の試験(第一次試験)に関してすでに合格しているとみなされます。

宅建士などにプラスアルファすると有利な資格

比較的簡単に取得できる資格ですが、宅建士などにプラスすると、差別化がはかれます。試験も頻繁に行われているので、気軽に受けられます。

住宅ローンアドバイザー

住宅ローンアドバイザーは、ファイナンシャルプランナーの仕事のうち、住宅ローンに特化した仕事における専門家です。一般財団法人 住宅金融普及協会が養成講座を実施し、資格試験を行っています。

不動産仲介士

現在、不動産はネットによって、24時間いつでも、どこにいても探せるようになりました。そのため、法的に正しい情報を伝え、購入するために的確なアドバイスができるように不動産仲介士が存在します。不動産仲介士は、「特定非営利活動法人 日本レジデンシャル・セールスプランナーズ協会」によって認定される民間資格です。

特に中古物件を取り扱う場合不動産仲介士の資格が有利です。宅建士と一緒に持っていると不動産業で信頼できるアドバイザーとして働けます。

不動産コンサルティング

不動産コンサルティングの資格は、公益財団法人不動産流通推進センターによって資格試験を行い、認定する資格です。宅建士として、さらに消費者の利益を考えながら、適切なコンサルティングができる知識を持ちます。建築に関する知識も持っていることが前提です。

管理業に有利な資格

不動産管理に関連した資格です。これからは、マンションなど集合住宅に暮らす人も増えるために需要があります。

管理業務主任者

管理会社は管理するマンション30組合に1人の割合で管理業務主任者をおくことを、国土交通省は義務付けています。特に都市部はマンションに住む人が多いため、管理会社では必要な資格者です。マンションの委託契約には、必ず管理業務主任者が管理委託契約書の重要事項の説明と押印、記名をしなくてはいけません。管理業務主任者の資格は国家試験で受験資格は特にありません。

マンション管理士

マンション管理士は、管理がスムーズにいくようにプログラミングしていく仕事です。例えば、マンションの長期修繕計画案を作成したり、各戸所有者のトラブルが起きたりしないように専門知識と過去の例などをもとに、調節していきます。管理会社は、マンション管理士が在籍していることをアピールポイントにすることが多くなってきました。マンション管理士は、受験資格は特になく、誰でも受験できますが、基本的には不動産関係の仕事をしている人や有資格者が転職のためにプラスアルファで持っておく資格です。

賃貸不動産経営管理士

賃貸不動産経営管理士は、一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会が資格試験を実施し、資格認定をしています。一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会は全国宅地建物取引業協会連合会・公益財団法人日本賃貸住宅管理協会・公益社団法人全日本不動産協会の3団体による設立された団体です。

賃貸不動産経営管理士は、的確に賃貸管理等が行われているかを判断する資格です。

その他あると有利な資格

不動産業に限らず、営業に必須なのは車の運転免許です。車が運転できないと、物件を見せに連れていけません。また、英語の実力があることもプラスになります。高額物件は特に外国人の購入が多いこともあり、英語のできる人は転職に有利です。日商ビジネス英語で2級以上を目標にしましょう。

不動産業転職後も学び続けよう

不動産業に転職するために有利な資格を紹介しました。どの資格試験も誰でも受けることが可能です。また、通信教育も充実しているので気軽に働きながら資格を取れます。平成29年には不動産鑑定士の試験を81歳の人が受験しました。

資格試験はいくつになっても挑戦できます。転職してからも、さらにステップアップをしていくために、資格試験に挑戦していってください。

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Mr.リビンマッチが解説:未経験でも転職できる不動産業界

「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・不動産業界転職人材」今回は「未経験でも転職できる不動産業界 仕事内容から転職時のポイントまで解説」です。

今の会社を続けようと思っている、別の業種・業界に転職しようと思っている人は多いでしょう。そういった人の中には未経験の業界に転職できるのか気になっているのではないでしょうか。今回は不動産業界へ未経験で転職することをテーマに、不動産業界がどういった業界なのか、そもそも未経験で転職できるのか、といった点について解説していきます。

異業種、異職種からの転職もOKな不動産業界

未経験OKの求人が多く出ている

結論からお伝えすると、不動産業界は異業種、異職種から未経験者でも転職することができます。事務の仕事しか経験がない、接客業をしていたという人でも企業によっては転職可能です。

実際に大手転職サイトで不動産業界の求人を調べてみると「未経験・異業種からの転職歓迎します!」や「未経験も安心!」など未経験者の採用を行っていることを伺える文言がいくつも見つかります。

もちろん、転職希望者の中には不動産業界を経験している人もいるわけですから、希望すれば必ず転職できるわけではありません。しかし、それでも不動産業界は未経験者に対しても門戸を広く開いていることは間違いありません。

なぜ未経験でも転職できる?

では、なぜ未経験者でも転職できるのでしょうか?

理由の1つとして挙げられるのが人手が不足しているということです。近年の不動産業界は市場規模が約40兆円に迫るなど日本の各産業の中でも重要な産業の1つであり、求人数も伸びているとされています。
不動産関連の仕事といっても建築や施工管理などは専門的な技術や知識が求められるため、未経験では難しいですが、営業のような職種に関しては、その人のポテンシャルを見越して採用を行うことが珍しくありません。大手企業においても未経験者の採用を行っていることもあります。

一方で、人手が不足しているということは、人の出入りが激しいということもできます。不動産業界では給与がインセンティブになっている企業もあり、実力があれば高給となる一方で、そうではない人にとっては難しい状況になってしまいます。そのため、仕事においては大変さが伴う側面もあり、忙しさから業界を去っていく人もいるのです。そういった背景もあって、未経験の人に対しても転職の敷居がそれほど高くなく、挑戦しやすくなっています。

資格は持ってなくても大丈夫?

不動産に関連する資格としては、宅地建物取引主任者(宅建)やマンション管理士、不動産鑑定士などさまざまなものがあります。また、ファイナンシャルプランナーやインテリアコーディネーター、語学関連の資格なども持っていると役に立つことがあるでしょう。

ただ、これらの資格は転職にあたって所有していなくても構いません。求人サイトを眺めてみると資格の有無は問わない企業や資格取得支援制度がある企業もあります。
一方で、資格手当がある企業もあるため資格を持っているに越したことはありませんし、一般的に見て無資格者よりも資格を持っている人の方が魅力的に映ります。

不動産業界とは

仕事内容

不動産業界と言っても、その会社の種類は多岐に渡ります。以下のようなものが代表的です。

・開発:土地の造成やインフラ整備を行い、商業施設やマンションなどの各種施設の開発を行う
・分譲:戸建て住宅や宅地、マンションなどの販売を行う
・賃貸:ビルやマンション、アパートの貸し出しを行う
・流通:土地や建物の売買や賃貸の仲介や分譲住宅の販売代理を行う

そのほかにもゼネコン・ハウスメーカーのような建設や施工を行う会社、ビルやマンションの保全業務や経営業務を行う不動産管理会社などもあります。

さまざまな仕事がありますが、おそらく多くの人が不動産業界としてイメージしているのが駅前などに多くある不動産屋でしょう。これらの不動産屋では主に分譲や賃貸の仲介行っています。

賃貸仲介の場合、インターネットなどに物件を掲載するとそれを見た人が店舗を訪れてくる反響営業の形をとっているため、飛び込み営業や何件もの電話をかけるテレアポなどはあまりありません。
売買仲介は家を売りたい会社と買いたい消費者をつなぐ役割を持ちますが、ただ間に入るだけでなく、家を売りたい人を探したり、売買物件の査定や広告宣伝を行ったりもします。
また、自社所有の建物を持っている場合は、借主を探すことも仕事に含まれます。

メリット・デメリット

仕事内容が多岐に渡る不動産業界ですが、当然ながらメリットもデメリットもあります。
主なものとしては以下のような点が挙げられます。

メリット
・多くの人と関われる
・大きな金額を扱うため、やりがいを感じられる
・力があれば若くても活躍できる

デメリット
・責任が大きい
・景気の影響を受ける
・売り上げノルマがあることも

家を買いたい人、売りたい人、借りたい人、土地が欲しい人など仕事を通して多くの人と関われることは大きなポイントだといえます。
また、家を引き渡すまでの付き合いが長くなることから、最後に感謝の言葉をかけてもらえることも少なくありません。
売買の場合、扱う金額が大きく数千万や数億といった物件を担当する可能性もあるため、やりがいを感じることができ、売買が成立した時には大きな達成感が得られます。そして、実力主義の側面もあるため、年齢に関係なく力があれば大きな仕事を任せてもらえる可能性があるのも大きな特徴です。

一方で、扱う金額が大きい分責任も大きくプレッシャーと戦うことになります。また、景気が悪くなると家や土地を買う人は少なくなるため、景気の影響をダイレクトに受けてしまう業界です。
そして「今月のノルマは◯件の売り上げ」というようにノルマが設定される会社もあるため、ノルマに追われることもあります。

給料は?

不動産業というと高給取りのイメージを持っている人もいるかもしれません。
確かに、会社によっては基本給とは別に売り上げに応じた歩合給があることもあります。このような会社だと個人として売り上げを伸ばせば伸ばすほど給料は高くなります。住宅の場合、1件売れるだけでもその額は非常に高額になるため、月給が100万円を超えるケースも十分にあり得ます。もちろん、簡単に売れるものではないので、毎月同じ額になるわけではありません。
一方で、額の大きい売買に比べて賃貸はそこまで扱う額が大きくないため、不動産業界全体が高給取りというわけでもありません。

転職活動のポイント

志望動機・転職理由を明確に

未経験の業界への転職となると、転職活動時にはなぜ未経験の業界に転職したいのかという志望動機やそもそもなぜ転職をしようとしているのかといった転職理由をはっきりとしなければいけません。

転職理由と志望動機は両者に一貫性があることがポイントになります。
例えば、以下のような形です。

例1
・前職は給料が安くて家族を養うのが大変だから転職を希望した(転職理由)
・この会社は未経験者にも門戸を開いていて、また基本給とは別に歩合給もあるため、頑張れば今まで以上の収入が得られる(志望動機)

例2
・前職はデスクワークがほとんどで社外の人と関わる機会も少なく、もっといろんな人と関わる仕事がしたいと思った(転職理由)
・この会社では、営業としてさまざまな場所に足を運び、売主や消費者までいろんな人と関われる(志望動機)

これらは簡単な者ですが、転職理由→志望動機の背景が一貫していることが理解できるはずです。

自分のスキルを整理する

転職理由、志望動機とともに明確にしたいのが、自分のスキルです。いくら転職理由と志望動機がしっかりとしていたとしても、その人を採用することによってどういったメリットがあるのか、ということを採用担当者がイメージできなければ意味がありません。

そのためにも、自分自身のスキルを整理して、採用してもらったらどういった形で会社に貢献できるのか、ということを明らかにする必要があります。
未経験での転職だとしても前職での経験によって不動産の仕事で生かせる部分はあるので、まずは過去の経験を洗い出し、自分の得意なことや強みを考えてみてください。

エージェントを活用

転職活動を行う際には転職専門のエージェントを利用するのも1つの方法です。
エージェントを利用すると登録者一人ひとりに対してキャリアアドバイザーが専任でついてくれ、求人の紹介や面接対策、志望動機の作成などさまざまなサポートを受けることができます。
また、面接のスケジュール調整や年収の交渉などを企業側と行ってくれるため、転職活動の負担を軽くしてくれるのも大きなポイントです。
一般的に転職エージェントは転職希望者が内定を得たら、採用した企業から報酬を得る仕組みになっているので、利用者の金額負担はゼロです。未経験の業界へ転職しようとしているのであればサポート体制が充実している転職エージェントの利用はおすすめです。

未経験でも転職可能な不動産業界は自分の意欲次第でどうにでもなる

今回紹介してきたように不動産業界は業界未経験、業種未経験でも転職できる業界です。門戸が広がっている分出入りが激しい業界であることは理解しておく必要がありますが、自分の取り組み方次第で未経験からでも成果を上げることは十分可能です。

Mr.リビンマッチが解説:不動産営業の種類

「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・不動産業界転職人材」今回は「不動産営業の種類」です。

不動産業界の仕事として、一番イメージしやすいのが営業だと思います。
一般人が不動産に関わる場合は顧客になりますから、その際についてくれるのは営業の方だからでしょう。

しかし、一口に不動産営業といっても扱う領域によって仕事内容は大きく違うようです。
一括りにされてしまいがちな不動産営業について、リビンマッチ(旧スマイスター)サイトからの情報も参考にしたものをその種類別にご紹介したいと思います。

不動産営業の種類

■賃貸営業

賃貸マンションやアパート、賃貸戸建て、店舗、オフィスの賃貸営業を行う不動産会社はもっとも数多く存在します。
街で見かける不動産会社の多くは賃貸営業を主とする会社です。
賃貸は、住宅やテナントを借りたい人に物件を紹介する「客付け」と呼ばれる営業と、大家から物件を預かって管理する「管理業」に分類されます。

客付けの中でも居住用不動産と、オフィスや店舗などといった事業用不動産の営業でも大きく違います。
居住用不動産の賃貸営業は、店舗への来客は予約なし、2~3月の引っ越しシーズンとなる繁忙期にはかなり忙しくなるなどの特徴があります。

居住用不動産売買の場合には、予約なしでの来店は少なく、繁忙期の偏りも大きくありません。

管理業は不動産業の中でもっとも安定したビジネスといえます。
賃料の5%ほどの金額で、入居者トラブルへの対応や、賃貸更新、入居者募集などを行います。
更新が行われた場合や新しく入居が決まった場合には、オーナーから別途費用をいただきます。

■居住用不動産売買営業

居住用不動産売買営業は、家を売買する仕事です。
居住用不動産の営業において重要なのは「物上げ(ぶつあげ)」と呼ばれる売却物件の依頼、つまり「売主」の依頼を受ける営業です。
不動産売買においては「売主側の不動産会社」と「買主側の不動産会社」がそれぞれ顧客のエージェントとして実務を行います。

このうち「売主側の不動産会社」は、うまく売主を獲得できればほぼ確実に売上をあげることができます。
ですから売主の争奪戦は激しいものとなります。
もちろん家を買う方である、買主への営業も大切な仕事です。
要望をしっかりとヒアリングし、物件の提案から案内、契約締結、引き渡しまでを一貫してサポートします。

また、ディベロッパーが売主となる新築のマンションや新築戸建てを販売する営業もあります。
新築マンションの販売の場合、マンションの販売業務を行える不動産会社は限られています。

個人が売主となる中古マンションを販売する場合は、不動産会社どうしが情報交換しなければならないという法律があり、どの不動産会社であっても売りに出ている中古マンションは基本的に顧客に紹介できます。

その一方で、新築マンションの場合は売主が法人であるディベロッパーです。
ディベロッパーとは企業ですので、販売委託契約を結んだ販売会社だけが独占して販売できます。

■投資用不動産売買営業

不動産営業のなかでも最もシビアなのが、新築マンションなどの投資用不動産販売になります。
投資用不動産とは、マンション購入者がその部屋を賃貸に出して、入居者から家賃収入を得るという投資の商品となります。

ワンルームなどの投資用マンションの販売は、電話セールスや飛び込み営業があり、非常にシビアで厳しい営業となります。
しかし投資用マンションは、通常は自社で開発した物件の販売をしますので、営業は厳しくともその分売れた際には会社として利幅が大きいという特徴があります。

また各部屋ではなくアパート一棟や商業ビル一棟などの売買を行う一棟物の売買もあります。
一棟物の売買では、プロの不動産投資家に対して営業を行います。
上述のワンルーム投資では、サラリーマンが節税や老後のために不動産を購入することが多いのですが、一棟物では買主も大家を行うプロが多くなります。

一棟物の売買では商品の利回りや流動性が重要になりますので、物件情報が水面下でやりとりされています。
それゆえに、良い物件情報を掴んでいることが営業マンの生命線になりますので、他の不動産業者とのコネクションが多いことが必須となります。

■不動産買い取り・用地仕入れ営業

不動産を売るのではなく買う営業も存在します。
不動産を仕入れる方法として、他の不動産仲介会社から買ったり、自社で売主を探し出して買ったりします。
情報を集めることがカギとなりますので、日々多くの不動産仲介会社に顔を出し、物件の情報収集を行い、ネットワークを築き上げていくことが仕事になります。

買い取り・仕入れの「買う」という営業ですが、売るよりもハードな営業といわれています。
仕入れを行って利益を出すためには市場値の6~7割くらいの価格で買い取る必要があるため、千個のうち三つしかない「千三つ」といわれるほど難しい仕事であり、ひたすら物件情報を集める必要があります。

■地上げ営業
開発事業において住民のいる土地を取得するため、地上げを行う営業のことです。
地上げというとバブルの時代の「地上げ屋」が浸透してイメージが悪いですが、実際の地上げ対象の地域に住む権利者に対して丁寧に交渉を行い、立ち退きをしてもらってから不動産を買い取ります。

土地が大きくなると、大規模な不動産開発事業ができますが、一方でどうしても立ち退きが必要となる区画も出てきますので、地上げ営業には非常にタフな交渉力と精神力が必要です。

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Mr.リビンマッチが解説するゼネコンとは その2

「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・不動産業界転職人材」今回は「ゼネコンとは その2」です。

今回も、不動産と関わりの深いゼネコンという会社についてご紹介していきたいと思います。
前回ゼネコンについて、その定義や業務内容についてご紹介いたしました。
おさらいとして、ゼネコンは建築で多くの協力会社をまとめあげるリーダーとして、社内に設計・施工・研究という3部門を有している、ということはすでに述べました。

詳しくは前回のゼネコンとは その1をお読みください。
その3つの部門、設計・施工・研究がゼネコンに必要とされるには理由があります。

総合建設業者である理由

前回ご紹介したゼネコンの実務内容について、例として挙げたマンション建築を請け負う流れからも分かりますが、ゼネコンにはディベロッパーの窓口となる役割があります。

そのため、設計だけができたり施工のみ行えるということでは、ディベロッパーと総合的な協議をすることができません。
見積もりを出す際に、ゼネコンに設計部門がなければ、ディベロッパーの要望に応えることができません。
仕様や品質の協議をする際には、設計部門と実際に施工する経験、ノウハウがないとディベロッパーに提案することができません。
そして、設計・施工で得たノウハウを活かして、どうやって品質を保ちつつコストダウンを実現するかという研究も行っていく必要があります。

売り上げが多く、体力のあるゼネコンが研究を怠ると、大きな意味では日本の建築技術の衰退につながってしまうのです。
また、着工後に図面が変わることもよくあり、その他資材などの多くの細かい変更も頻発します。
仮にゼネコンに設計・施工・研究の部門のどれか一つでも欠けていたら、そのような変更に柔軟に対応することができなくなってしまうのです。このような理由から、リーダーシップをとることになるゼネコンには設計・施工・研究の3部門が必要となります。

・ゼネコンと入札
ここで話は少し変わりますが、皆さんはゼネコンという言葉から連想できることはないでしょうか。ゼネコンとセットとなる言葉といえば「入札」があります。

入札とは、ゼネコンが仕事を請け負うときに、金額を記載した札を入札して、企業が仕事を獲得することです。
通常の入札は競争入札と呼ばれるもので、各社が「工事金額」を競って入札することです。
ただし、ゼネコンを選定する基準には「工事金額」以外にもあり、工事概要、工事期間、工事の質なども示し、基準を満たす必要があります。

ですから事業計画書を簡易的に作成して、あらかじめ工事の発注主に提出しておき、そのうえで工事価格を導き出して、金額を書いた札を入
札箱に入れます。

発注者側は、すべての企業の入札が終わると札を確認します。
ゼネコンの選定基準としては「最も工事見積額が安い企業」と「工事予定価格に一番近い企業」の2つがあり、いずれか一方の基準でゼネコンが選定されます。

「最も工事見積額が安い企業」だけではなく、「工事予定価格に一番近い企業」という基準があるのは工事の品質を確保するためです。
極端に安い金額だと工事の質にリスクが生じますので、その点を注意して事業計画書を考慮し、そのうえでゼネコンを選定します。
ゼネコンは、ディベロッパーから仕事を依頼されるほか、こういった入札という形でも仕事を獲得します。

ここで入札の際に問題となる談合についても少し触れておきましょう。
ニュースなどでよく耳にするのは、「ゼネコン」「入札」ときたら次は「談合」です。
談合という言葉自体は「話し合い」という意味ですが、ここで使われる談合はいわゆる悪だくみの話し合いです。

競争入札をする理由というのは少しでも工事価格を抑えることであり、価格の高騰を防ぐことが目的です。
公共事業であれば、税金使うためなおさら工事費用を抑えなければなりません。
しかし談合で話し合われるのは、競争するはずのゼネコンと発注業者側が、事前に裏で入札価格と落札価格を決めておくことです。
仕組みとしては、入札したゼネコンには十分に利益が出るようにして、その中から発注者にキックバックが渡されるという形です。

スーパーゼネコンと大手・中堅ゼネコン
明確な定義があるわけではありませんが、ゼネコンは売上高によって3種類に分かれます。

それがスーパーゼネコンと大手ゼネコン、そして準大手(中堅)ゼネコンと呼ばれるものです。
ゼネコンで売上高が年間1兆円を超える企業をスーパーゼネコンといい、トップ5を独占している会社をいいます。
スーパーゼネコンは「大林組」「鹿島建設」「清水建設」「大成建設」「竹中工務店」の5社です。
この5社は日本の不動のスーパーゼネコンとして知られており、5位と6位の差は5,000億円近くも開きがあります。

大手ゼネコンはスーパーゼネコンに準ずる規模のゼネコンで、目安としては年間売上高3,000億円以上となっています。
場合によって3,000億円以上を準大手、4,000億円以上を大手と分けることもあります。

スーパーゼネコンほどではありませんが、大手・準大手ゼネコンも有名な大企業であり、超高層タワーマンションや複合ビル、商業施設を手掛け、それ以外にもダムや発電所、公共事業など多くの不動産を建築しています。

・サブコンとは
ゼネコンと対比して語られる言葉に「サブコン」があります。
サブコンとは、ゼネコンの下請けとして実際の土木・建築工事を請け負う建設業者のことを指します。

ゼネコンがリーダーであれば、サブコンはゼネコンの指示に従うメンバーという感じになります。
サブコンにはさまざまな専門業者や協力会社がいて、ゼネコンはサブコンそれぞれに仕事を振り分けます。
サブコンの進捗管理や調整をするのがゼネコンの仕事です。

サブコンは多くの種類があり、とび職や大工などのいわゆる職人を擁する企業であったり、電気設備や空調設備の建設を専門にしている企業などさまざまです。

また、大工といっても木造大工もいれば、型枠大工と呼ばれる鉄筋コンクリートや床・壁などをつくる大工もいますし、とび職であれば工事現場の足場をつくる職人もいれば、鉄骨を組み上げる職人もいます。
他にも電気設備だったり、水道の配管、機械設備の専門家も集まりますし、家具や金物、フローリングや塗装、タイルなどそれぞれの箇所にそれぞれの専門家がいます。

これらすべてがサブコンの企業ですから、ゼネコンがいかに多くの企業や人々と一緒に仕事をするかが分かります。
そしてゼネコンはサブコンを束ねる立場ですから、ゼネコンの現場監督には多くの知識が求められます。

サブコンにも現場監督がいて、自分が管轄する場所の施工管理を行います。
ゼネコンの現場監督の下でサブコンをまとめ上げ、リーダーであるゼネコンの現場監督を支える役割を担います。
建設現場での1日の流れとしては、大抵の場合ゼネコンとサブコンの全社員・全職人が集まって朝礼を行ってスタートです。

朝礼後、サブコン各社で集まり現場監督を中心に打ち合わせをして、進捗確認や安全確認、指示出しをします。
ゼネコン直下のサブコンであれば、ゼネコンの現場監督がその役割を担うこともあります。

また、ゼネコンの現場監督は1人1物件が原則で、それ以上になる余裕もありません。
それほどゼネコンの現場監督というのは現場のすべてをカバーするため大変なのですが、サブコンの現場監督は1人で複数物件を担当するケースもよくあります。

サブコンの管轄する場所は限定されていますので、サブコンの現場監督が他の現場に出て不在ということもあるのです。
その際の進捗管理はゼネコンの社員が行うこともあり、このようにゼネコンとサブコンは密接な関わりを持っています。
ゼネコンとサブコンが力を合わせることで、不動産を完成させているのです。

ゼネコンについてのご紹介は以上になります。
ニュースや新聞では当たり前のように使われるこのゼネコンという言葉ですが、案外知らないことも多かったのではないでしょうか。
2回にわたって説明して参りましたが、今回はゼネコンまわりの入札や協力会社との連携も含めて紹介してきました。
不動産と関わりの深いゼネコンについて知っておくことは大いに役立つと思います。

 

ゼネコンとはその1を読む

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Mr.リビンマッチが解説:ゼネコンとは その1

「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・不動産業界転職人材」今回は「ゼネコンとは その1」です。

以前、不動産会社であるディベロッパーという企業についてご紹介した際に、ゼネコンについても軽く触れました。
ディベロッパーとも多く仕事をする機会のあるゼネコンについては、ニュースや新聞などで目にすることも多いかと思われます。
今回は不動産を実際につくる側であるゼネコンについて、一体どういう会社なのかご紹介したいと思います。

ゼネコンとは

ゼネコンとは総合建設業者のことであり、ビルやマンション、その他の施設を含め建物を建てる会社をまとめて呼びます。
「大林組」や「清水建設」、「鹿島建設」などの大企業が、ゼネコンと呼ばれる企業に含まれています。
ゼネコンは、総合建設業者とは呼びつつも、自分の会社で建設のすべてを行うという訳ではありません。
自社で行うというよりは、元請け業者として施工全体を管理するという役割になり、建築の実務を担当する土木・建築関係の会社をすべてゼネコンが統括することになります。

ある不動産を建設する際にゼネコンが主導して、その他の協力会社に指示を出すようなイメージです。
そのためGeneral(総合的・全体的) Contractor(請負業者)、ゼネラル・コントラクターと呼ばれ、ゼネコンと略されるようになりました。

ゼネコンの定義

このゼネコンという言葉について、明確な定義はありません。
しかし一般的には、ひとつの会社で「設計」「施工」「研究」を行っているかということが、ゼネコンかどうかを分けるポイントとされます。

もちろん大前提として売り上げが高く、なおかつこの設計・施工・研究を自社内ですべて行う会社をゼネコンと呼びます。
この設計・施工・研究は、それぞれ完全に独立した機能をもった部門ですので、これを全部持った会社は基本的に大きく資金力のある会社でないとできません。

また、ゼネコンがこの設計・施工・研究を管理していないと、リーダーとして土木関係の会社を率いるという役割を担うことができません。
では、このゼネコンの条件、設計については文字通りですから省くとして、残りの2つ施工・研究について考えてみましょう。

1.施工について
まず施工とは具体的にはどういったことか、ゼネコンが施工時に担う役割について説明します。
まずは、現場の安全管理です。
下請け業者の人たちの業務が安全に行われるように、建築現場の通路確保や労働時間の管理などを徹底的に行います。

建築工程をしっかりと管理することも重要な仕事です。
不動産を建築する際には、土台作りから生コンクリートの注入、鉄筋の枠組みなど、多数の段階を踏んでいきます。
その段階はそれぞれスケジュールが決まっているのですが、下請けはひとつの業者だけではなく、複数の業者が協力し合って請け負っています。

そのため、集まった複数の業者の進捗状況を一括で管理し、建築工程に遅延がないかを監督するのもゼネコンの役割となります。
この建築工程の管理は、ゼネコンのもっとも重要かつ難しい仕事となります。
建築途中で計画が変更・修正されることは実際によく起こります。
図面が根本的に変わるほどの大変更はまれですが、資材の種類や仕様の軽微な変更は良くあります。
工程の管理でこれらの変更にも対応しなければなりません。

また、職人の数の調整などの人件費の管理も必要です。
こういった資材費用や人件費など、建築に関わるすべての原価を管理するのもゼネコンの役割となります。

建物の品質管理も重要な仕事です。
不動産の建築には「青図」と呼ばれる詳細な図面があり、非常に細かく記載されていて、各部材や資材メーカーまで細かく決まっています。
ゼネコンは、その詳細まで設計図どおりに進捗しているかを管理しなければならず、この品質管理が徹底されないと仕様どおりの建物とはなりません。

2.研究について
建設業者の研究とは何でしょうか。
ここでいう研究とは、たとえば「コンクリートの技術研究」というようなものです。
ゼネコンがこのようにわざわざお金をかけて技術研究をするという理由は、ひとえに建築にかかる費用を抑えてかつ高品質の不動産をつくるためといえます。

コンクリートの技術研究でいうと、耐震性や施工の合理化を追求していくという感じです。
仮説を立てて検証し、実験を重ねていくことで、より頑丈で費用を抑えたコンクリートを作り出す方法を日々研究していきます。

一方、工務店や建設会社はこの3つの機能すべてを持っているわけではなく、ゼネコンに比べると規模も小さくなります。
工務店であれば、基本は一戸建ての建築が専門で、設計・施工は行いますが、研究はしません。
建設会社も同様に設計・施工までであり、まれに研究を行っている会社もありますが、ゼネコンと比べると研究の規模は小さいものとなり、売り上げも少なくなります。

3.実務内容
ゼネコンが民間の企業から仕事を請け負う際には、不動産ディベロッパーから依頼を受けることが多くあります。
たとえば、マンションを建築するときの流れを例に説明しますと、まずディベロッパーがマンションを建築する土地を探し出し、その土地の所有者、もしくは仲介会社にアプローチします。

ディベロッパーは、その土地にどういうマンションを建築できるかの仮となる設計図を、ゼネコンを経由して設計事務所に依頼します。
仮の設計図をもとにマンションの「規模」を把握することで、ディベロッパーはそのマンションの売り上げを算出します。
その売り上げから大体の収支が合い、検討の価値ありと判断できれば、ここで初めてゼネコンに見積もりを依頼することになります。

ゼネコンが直接ディベロッパーと関わるのはこの段階からとなります。
ゼネコンは、資材や人件費などの不確定要素がありますので、あくまで「簡易的」な見積もりをディベロッパーに出します。
ディベロッパーは売上、建築費、販売経費、利益を総合して計算したうえで、土地の購入資金を算出し、その金額で土地所有者が合意したら土地を取得します。

一方のゼネコンは、見積もりを出してからはディベロッパーと交渉を重ねていくことが多く、土地の取得が現実味を帯びてくるほど細かい調整が密になっていきます。

ゼネコンがディベロッパーに見積もりを出しても、ディベロッパーが実際に土地を取得してから建築の申請をするまでに時間がかかるため、実際の工事に着工するまでには数か月かかります。
見積もりから着工までの期間はどうしても空いてしまいますので、見積もりの段階では資材の価格も人件費もどの程度になるか分かりません。

ですから、見積もりから着工までの間で見積もり額が変わってしまうことは良くあります。
ディベロッパーにもよりますが、通常は着工直前に正式な見積もり額を再度出し、その金額で契約することになります。

こういった理由から、ディベロッパー側からすると、もし見積もり金額が大きく変わってしまった場合には収益が圧迫され、ときには赤字となる危険もあります。
そのため、少しでも価格を抑えるため、外壁や共用施設、外部廊下や各戸の専有部分の「仕様」について、ゼネコンと詰めていきます。
あくまで建物の耐震や構造についてではなく、品質についての話が多く、品質をどれだけ落とせるか協議していくことで対応していきます。

今回は、不動産と深い関わりのあるゼネコンという会社について、その定義や業務内容についてご紹介いたしました。
次回も引き続きゼネコンについて、今度はオリンピックニュースなどでも見かける「入札」に関してや、ゼネコンの序列についてご紹介したいと思います。

 

ゼネコンとはその2を読む

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Mr.リビンマッチが解説:ディベロッパーとは その2

「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・不動産業界転職人材」今回は「ディベロッパーとは その2」です。

前回では、ディベロッパーという会社についてと、その仕事内容についてご紹介しました。
ディベロッパーとは土地や街を開発することを主な業務としている不動産会社のことをいい、その業務内容は幅広いものとなります。
多くの開発事業はさまざまな事業者と協力して行いますが、事業を主導していく企業がディベロッパーとなります。
また、ディベロッパーは基本的にゼネコンのクライアントとなりますが、大手ゼネコンと組んで共同事業者として土地を開発することもあります。

社員の仕事内容としては用地仕入れから建築監理、マーケティングに業務、販売まで多岐にわたっており、土地の情報収集から購入、建てる不動産の収益性からデザインの立案、建築物の監理と販売、そして売った後の手続きなど、開発事業の最初から最後まで一貫して責任を持ちます。

以上が前回の内容の要約となります。
詳しくはディベロッパーとはその1をご覧ください。

前回はディベロッパーの基本的な業務の流れの説明でしたが、実際の開発事業ではその種類によってさまざまな仕事内容があります。
今回は、ディベロッパーが行っている具体的な事業例を通じて、どのような仕事内容かをご紹介していきたいと思います。

街の再開発事業

街の再開発事業とは、インフラや住宅、商業施設などその街の中心となる建築物を建造することで、新たに街づくりをする事業のことをいいます。

街の再開発をする際には、その街の象徴となる大規模な建物を建てることが多く、たとえば池袋の区役所一体型マンションや、渋谷のヒカリエなどが有名です。
そのようなシンボルとなる大型建築物を中心に、インフラの整備、周辺住宅の開発、そして周辺商業施設の開発を行っていきます。

街の再開発に不可欠なのが、インフラ整備です。
具体的には道路を拡げたり、歩道を整備したり、線路を地下に移動させたりといった、その街の交通の利便性や、景観をアップさせることを目的とした整備を行います。

たとえば、京王線は調布駅あたりで地下化する工事が行われ、調布駅を含むいくつかの駅が新しくされています。
また虎ノ門開発を例にとると、まずシンボルの「虎ノ門ヒルズ」ができあがり、そこに続く環状二号線が新橋から開通されて、豊洲市場までつながっていきます。

ただ、インフラ整備は道路や線路など「国土」にかかわってくる開発であり、そのため当初の計画とは変更になったり中止になったりする場合もあります。

インフラ整備に関しては、道路や公共施設などが関係してくることになり、大きな再開発については国が主導する公的ディベロッパーが中心になることが多くなります。
民間のディベロッパーは、国の公的ディベロッパーの下で協力会社として参加するパターンが多く、公的ディベロッパーの指導のもと、ゼネコンと共に建築監理をすることになります。

街の再開発事業においては、インフラ整備と同時に周辺住宅の新築工事をすることも少なくありません。
湾岸エリアの豊洲では「ららぽーと豊洲」という大型商業施設を中心に、ディベロッパーがその周辺において新築分譲マンションの開発を進めていきました。

こういった街の再開発に伴う住宅開発は、一般の住宅開発よりも難易度が高く、大変なものとなります。
なにしろ開発規模が大きいため、確保する必要のある土地も広大になってしまいます。
そのため、当該の広い地域の住民に「建て替え」をすすめるという仕事が必要となります。

昔は「地上げ」を行って強引に住民を追い出した事実もあり、良くないイメージを持たれていました。
しかし現在では、「大規模マンションを新しく建て替えるにあたって、そのマンションの1室を譲りますから、この土地を売却してほしい」という交渉が多いようです。

ただ、住民の数はあまりにも多くなりますので、再開発に必要な土地の確保には数年がかりとなることも多々あります。
しかしこういった問題も、「区画整理」という行政が関わる事業だと話は変わります。
区画整理であれば、行政が開発することを計画した事業ですので、住んでいる人も区画整理が始まれば立ち退くという約束のもと、居住しています。
ですから民間のディベロッパーが個々の土地を確保していくような苦労は無くなります。

前述の「ららぽーと」や「虎ノ門ヒルズ」など、街の再開発を行うにあたっては大型商業施設を建設することも少なくありません。
ここでも大規模な土地が必要となりますから、周辺住宅の開発をするときと同様の苦労があります。

ただ、住宅を立ち退いてもらって商業施設を建てる場合には、交渉術として「建物の1室を譲ります」というわけにはいきません。
そのため、近くのマンションを購入して譲るなどといった、代わりの対応が必要となりますが、場所が変わることもあり、周辺の住宅開発における交渉よりも時間がかかる場合が多いようです。

街の再開発事業は大規模となりますので民間ディベロッパーだけで行うのは不可能であり、かといって公的ディベロッパーではノウハウ不足という点があります。
そのため公的ディベロッパーと民間ディベロッパーが協力して街の再開発事業にあたることが多くあります。

大規模な宅地造成

次の事例は大規模宅地造成です。
大規模な宅地造成とは簡単に言うと戸建ての街をつくることで、10棟以上の規模といったような、大きさの基準を定めているディベロッパーが多いようです。

大規模とはいえ、街の再開発事業ほどではなく、基本的には商業施設跡や大地主が所有していた土地を造成することが多くなります。
宅地造成とは、宅地の土地そのものをイチからつくります。
たとえば盛り土をすることで段差をなくしたり、逆に切土をすることで平らにします。

宅地造成が終わると戸建てを建築することになりますが、大規模な造成宅地には見本としてのモデルハウスを数棟まずは建てて、ほかの住戸を「建築条件付き住宅」とします。
建築条件付き住宅とは、売主のディベロッパーが施工会社を指定して土地を販売するものです。
こうすれば、購入者は施工会社以外の設備や仕様を選択することができ、ディベロッパーにも利益が回る仕組みになるからです。

販売に関しては、モデルハウスを使用します。
モデルハウスを案内して、見学客に室内のイメージをしてもらい、図面の説明などの営業で最終的な契約をしてもらう流れとなります。
ディベロッパーには販売部署があるところもあれば、販売部門は別会社に依頼するところもあります。
しかし、いずれにしろディベロッパーは土地の開発から販売まで一貫して責任を持つことになります。

マンション開発事業

最後の事例として、マンション開発事業を取り上げます。
マンション開発事業とは、簡単にいえばマンション1棟を建築し販売することです。
マンションの場合は数十戸~数百戸の規模になりますので、戸建ての宅地造成よりも大きな事業になります。
利益も大きいため、マンションディベロッパーという、マンション開発事業専門のディベロッパーも存在します。

マンション用地の取得は、規模によっては、宅地造成による戸建て開発よりも狭い土地面積で行われることもあります。
マンションであれば縦に大きなマンションを建築すれば、戸数を増やすことが可能になるからです。
その一方で、マンション開発のほうが戸建て開発よりも巨大な建築物となりますので、用地の取得において近隣とのトラブルも多くなります。
マンション開発のディベロッパーは、周辺住民との話し合いや交渉を行う必要もあります。

また、マンションの建築に関してはゼネコンが大きく関わってきます。
通常は土地の情報を得たところで建築規模を仮定して、複数のゼネコンに見積もりをかけます。
見積もりと、建築予定のマンションを売却した売り上げとを比較したうえで、ゼネコンを決めることになります。
マンションの建築に関しては、ディベロッパーの建築監理部署がゼネコン任せにせず、しっかりと監理していきます。

以上、2回にわたってディベロッパーの仕事について、今回は具体的な事業例3つとともにご紹介しましたがいかがだったでしょうか。
ディベロッパーとは開発事業を取り仕切る、土地開発の先頭に立つ会社です。

多岐にわたる業務のため仕事内容は大変ですが、規模が大きいのでやりがいも大きいと思います。
ディベロッパーの仕事をイメージするのに役立てば幸いです。

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Mr.リビンマッチが解説:ディベロッパーとは その1

「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・不動産業界転職人材」今回は「ディベロッパーとは その1」です。

不動産業界への転職を考えていらっしゃる方のなかには、ディベロッパーという言葉を聞いたことがある方は多いと思います。
しかし、ディベロッパーと聞いてもどのようなイメージか、具体的にはわからないという方も多いのではないでしょうか。

不動産業であるとは曖昧には分かっていても、”developer”という単語から「開発」に関わるような職種というのは何となく分かるのですが、漠然としている印象を受けることも否めません。
今回は、ディベロッパーとは何なのか詳しくご説明したいと思います。

ディベロッパーとは

ディベロッパーとは英語で開発者の意味ですが、日本では土地や街を開発することを主な業務としている不動産会社のことを指します。
ディベロッパーが行う事業というのは多岐にわたっており、たとえば街の再開発事業やリゾート開発、大型商業ビルの開発に大規模な宅地造成、そしてマンション開発などがあります。
このような開発事業には、ディベロッパー以外にもさまざまな事業者が協力して行いますが、事業を先導していく企業はディベロッパーであることが多くあります。

一方で、大規模な開発事業であれば、ゼネコンが主導していくというイメージがあります。
ではディベロッパーは、ゼネコンとはどう違うのでしょうか。

ゼネコンとは、総合建設会社のことを指します。
簡単に言うと、ゼネコンは不動産を「つくる側」の企業であり、「建築を請け負う」ことが仕事になります。

たとえば、マンションを建築するとしましょう。
マンションを建築するときには、コンクリートを扱う業者や外装をつくる業者、さらに電気工事関係の業者や内装を仕上げる業者など、さまざまな業者が携わっています。
それらを取りまとめるのがゼネコンといわれる総合建設会社なのです。

そのため、ディベロッパーとゼネコンはパートナーのような関係になっています。
まずディベロッパーが土地を購入して、その土地をどのように開発するかを考案します。

そして、その開発内容を実際に設計し、設計内容を実行して建築するのがゼネコンとなります。
基本的な関係性としてはクライアントがディベロッパーであり、下請け会社がゼネコンという構図になります。
しかし、特に大手のゼネコンは、ディベロッパーと共に開発をしていくことも多くあります。
実際、ディベロッパーとゼネコンは共同事業を行い、共に事業者として土地を開発することもあります。

ディベロッパーの仕事内容

では実際にディベロッパーの社員はどういった仕事をしているのでしょうか。
ディベロッパーの社員の仕事内容は実に多岐にわたっています。
そもそもディベロッパー自体がさまざまな事業に関わっているため、社員の仕事も種類がたくさんあります。

まずは用地仕入れと呼ばれる部署です。
用地仕入れとは、文字通り土地を仕込んでくる部署で、マンション用地であったり商業施設の用地などの情報を得てきて、そこに建物を建てて利益を上げられるかを考えます。
ディベロッパーの中ではいわゆる「花形」部署であり、千個のうち三つしか事業化しない「千三つ」といわれるほど難しい部署でもあります。

情報を仕入れてくる元としては、街の不動産会社から商社や信託会社、そして行政など非常に幅広く色々な場所があり、情報源となる法人や個人とコネクションを多く持っています。
良い土地の情報があったときに、真っ先に自分へと連絡をもらえるように情報源との関係性を構築していくことが重要になります。
たとえばマンション用地の情報を得たら、まずそこにどの程度の規模のマンションが建つか仮定します。
仮定のマンションの売値を計算し、販売経費や建築費を加えたうえで、利益が出ると判断したときだけ土地を仕入れる、という流れになります。

次は建築監理という部署です。
建築監理とはゼネコンや設計事務所など、実際につくる建築関連企業とのやり取りする部署になります。
ディベロッパーは実際に建築することはほとんどありませんが、売主として建築物に責任を持つために、監理を徹底的に行います。

そのため建築物の構造や間取り、規模、品質などは詳細までチェックしたうえでゼネコンへ依頼します。
また、建築中も図面通りになっているか、工期に遅れはないかなど徹底的に監理するのも建築監理としての仕事になります。
大手ディベロッパーなどでは、デザインや設計なども建築監理で行うこともあります。
自社の建築監理でデザイン・設計したものをゼネコンに依頼することも少なくなく、その方が自社でブランディングしやすく、管理もしやすくなるからです。

マーケティングを担当する部署は、主に値付け、価格決定を行います。
マンションの住宅事業であれば、マンション価格の値付けをします。
値付けは、過去の膨大なデータや近辺の物件相場、そして不動産の全体の市場状況を加味したうえで行われます。

また、商業施設やオフィスビルの開発などでは、テナントの誘致や賃料などの査定をします。
マーケティング部署が算出する査定額が、その開発の売り上げにつながります。
その売り上げによって事業化するか否かが決定されるのです。

業務と呼ばれる部署もあります。
企業によってさまざまな呼ばれ方をされるようですが、ここでいう「業務」とは不動産に関わる膨大な書類を管理する部署のことです。

不動産事業というのは金額が大きな事業が多いため関連する会社も大変多く、契約に関係する書類の数も膨大な量となります。
たとえばマンションの開発ひとつとっても土地売買契約書に始まり、施工請負契約書、マンション近隣住民との協定書、モデルルームと賃貸契約書、購入者と結ぶ売買契約書など、代表的なものだけでもたくさんあり、細かく挙げると膨大な書類の量となります。
こういったものは、事業的な問題や個人情報保護の問題から、外注することができない書類となります。
そのためディベロッパーは社内には、書類を管理する担当部署が必ずあります。

続いては販売部署です。
ディベロッパーによって販売手法は異なり、販売を自社で行うディベロッパーもありますし、販売は別の会社に依頼するディベロッパーもいます。

大手ディベロッパーでは販売会社を独立させていることが多くありますが、いずれにしろディベロッパーは土地の開発から販売までのすべてにおいて、一貫して責任を持つことになります。

また、不動産の販売の仕事はただ不動産を売るだけではありません。
たとえばマンション開発事業であれば、マンションのセールスポイントの洗い出し、パンフレットなどの作成、広告展開の立案、モデルルーム場所の選定と建築、実際の売却業務、契約と引き渡しに関連する業務などさまざまです。
このような、売るための下準備から、売った後の手続きもディベロッパーの販売部署で行います。

以上がディベロッパーという会社についてと、その仕事内容のご紹介でした。
次回は、ディベロッパーが行っている具体的な事業を例に挙げて、どのような仕事内容かを取り上げていきたいと思いますので、引き続きよろしくお願いします。