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「リビンマッチ・不動産業界転職人材」今回は「ゼネコンとは その1」です。
以前、不動産会社であるディベロッパーという企業についてご紹介した際に、ゼネコンについても軽く触れました。
ディベロッパーとも多く仕事をする機会のあるゼネコンについては、ニュースや新聞などで目にすることも多いかと思われます。
今回は不動産を実際につくる側であるゼネコンについて、一体どういう会社なのかご紹介したいと思います。
ゼネコンとは
ゼネコンとは総合建設業者のことであり、ビルやマンション、その他の施設を含め建物を建てる会社をまとめて呼びます。
「大林組」や「清水建設」、「鹿島建設」などの大企業が、ゼネコンと呼ばれる企業に含まれています。
ゼネコンは、総合建設業者とは呼びつつも、自分の会社で建設のすべてを行うという訳ではありません。
自社で行うというよりは、元請け業者として施工全体を管理するという役割になり、建築の実務を担当する土木・建築関係の会社をすべてゼネコンが統括することになります。
ある不動産を建設する際にゼネコンが主導して、その他の協力会社に指示を出すようなイメージです。
そのためGeneral（総合的・全体的） Contractor（請負業者）、ゼネラル・コントラクターと呼ばれ、ゼネコンと略されるようになりました。
ゼネコンの定義
このゼネコンという言葉について、明確な定義はありません。
しかし一般的には、ひとつの会社で「設計」「施工」「研究」を行っているかということが、ゼネコンかどうかを分けるポイントとされます。
もちろん大前提として売り上げが高く、なおかつこの設計・施工・研究を自社内ですべて行う会社をゼネコンと呼びます。
この設計・施工・研究は、それぞれ完全に独立した機能をもった部門ですので、これを全部持った会社は基本的に大きく資金力のある会社でないとできません。
また、ゼネコンがこの設計・施工・研究を管理していないと、リーダーとして土木関係の会社を率いるという役割を担うことができません。
では、このゼネコンの条件、設計については文字通りですから省くとして、残りの2つ施工・研究について考えてみましょう。
1.施工について
まず施工とは具体的にはどういったことか、ゼネコンが施工時に担う役割について説明します。
まずは、現場の安全管理です。
下請け業者の人たちの業務が安全に行われるように、建築現場の通路確保や労働時間の管理などを徹底的に行います。
建築工程をしっかりと管理することも重要な仕事です。
不動産を建築する際には、土台作りから生コンクリートの注入、鉄筋の枠組みなど、多数の段階を踏んでいきます。
その段階はそれぞれスケジュールが決まっているのですが、下請けはひとつの業者だけではなく、複数の業者が協力し合って請け負っています。
そのため、集まった複数の業者の進捗状況を一括で管理し、建築工程に遅延がないかを監督するのもゼネコンの役割となります。
この建築工程の管理は、ゼネコンのもっとも重要かつ難しい仕事となります。
建築途中で計画が変更・修正されることは実際によく起こります。
図面が根本的に変わるほどの大変更はまれですが、資材の種類や仕様の軽微な変更は良くあります。
工程の管理でこれらの変更にも対応しなければなりません。
また、職人の数の調整などの人件費の管理も必要です。
こういった資材費用や人件費など、建築に関わるすべての原価を管理するのもゼネコンの役割となります。
建物の品質管理も重要な仕事です。
不動産の建築には「青図」と呼ばれる詳細な図面があり、非常に細かく記載されていて、各部材や資材メーカーまで細かく決まっています。
ゼネコンは、その詳細まで設計図どおりに進捗しているかを管理しなければならず、この品質管理が徹底されないと仕様どおりの建物とはなりません。
2.研究について
建設業者の研究とは何でしょうか。
ここでいう研究とは、たとえば「コンクリートの技術研究」というようなものです。
ゼネコンがこのようにわざわざお金をかけて技術研究をするという理由は、ひとえに建築にかかる費用を抑えてかつ高品質の不動産をつくるためといえます。
コンクリートの技術研究でいうと、耐震性や施工の合理化を追求していくという感じです。
仮説を立てて検証し、実験を重ねていくことで、より頑丈で費用を抑えたコンクリートを作り出す方法を日々研究していきます。
一方、工務店や建設会社はこの3つの機能すべてを持っているわけではなく、ゼネコンに比べると規模も小さくなります。
工務店であれば、基本は一戸建ての建築が専門で、設計・施工は行いますが、研究はしません。
建設会社も同様に設計・施工までであり、まれに研究を行っている会社もありますが、ゼネコンと比べると研究の規模は小さいものとなり、売り上げも少なくなります。
3.実務内容
ゼネコンが民間の企業から仕事を請け負う際には、不動産ディベロッパーから依頼を受けることが多くあります。
たとえば、マンションを建築するときの流れを例に説明しますと、まずディベロッパーがマンションを建築する土地を探し出し、その土地の所有者、もしくは仲介会社にアプローチします。
ディベロッパーは、その土地にどういうマンションを建築できるかの仮となる設計図を、ゼネコンを経由して設計事務所に依頼します。
仮の設計図をもとにマンションの「規模」を把握することで、ディベロッパーはそのマンションの売り上げを算出します。
その売り上げから大体の収支が合い、検討の価値ありと判断できれば、ここで初めてゼネコンに見積もりを依頼することになります。
ゼネコンが直接ディベロッパーと関わるのはこの段階からとなります。
ゼネコンは、資材や人件費などの不確定要素がありますので、あくまで「簡易的」な見積もりをディベロッパーに出します。
ディベロッパーは売上、建築費、販売経費、利益を総合して計算したうえで、土地の購入資金を算出し、その金額で土地所有者が合意したら土地を取得します。
一方のゼネコンは、見積もりを出してからはディベロッパーと交渉を重ねていくことが多く、土地の取得が現実味を帯びてくるほど細かい調整が密になっていきます。
ゼネコンがディベロッパーに見積もりを出しても、ディベロッパーが実際に土地を取得してから建築の申請をするまでに時間がかかるため、実際の工事に着工するまでには数か月かかります。
見積もりから着工までの期間はどうしても空いてしまいますので、見積もりの段階では資材の価格も人件費もどの程度になるか分かりません。
ですから、見積もりから着工までの間で見積もり額が変わってしまうことは良くあります。
ディベロッパーにもよりますが、通常は着工直前に正式な見積もり額を再度出し、その金額で契約することになります。
こういった理由から、ディベロッパー側からすると、もし見積もり金額が大きく変わってしまった場合には収益が圧迫され、ときには赤字となる危険もあります。
そのため、少しでも価格を抑えるため、外壁や共用施設、外部廊下や各戸の専有部分の「仕様」について、ゼネコンと詰めていきます。
あくまで建物の耐震や構造についてではなく、品質についての話が多く、品質をどれだけ落とせるか協議していくことで対応していきます。
今回は、不動産と深い関わりのあるゼネコンという会社について、その定義や業務内容についてご紹介いたしました。
次回も引き続きゼネコンについて、今度はオリンピックニュースなどでも見かける「入札」に関してや、ゼネコンの序列についてご紹介したいと思います。
